A Reforma Tributária na construção civil exige atenção aos contratos que atravessam 2026 e 2027. Afinal, uma obra pode ter orçamento aprovado sob determinadas regras e receber pagamentos durante outra etapa da transição.
Em 2027, a CBS substituirá PIS e Cofins. Entretanto, o ISS continuará existindo. Por isso, a construtora precisa separar o que muda imediatamente daquilo que será substituído nos anos seguintes.
Neste guia, você entenderá os principais efeitos sobre empreitadas, incorporações, créditos e formação de preços. Além disso, verá como preparar a operação sem usar estimativas de alíquotas como se fossem valores definitivos.
O que muda com a Reforma Tributária na construção civil?
A reforma cria dois tributos centrais sobre o consumo: a Contribuição sobre Bens e Serviços, chamada CBS, e o Imposto sobre Bens e Serviços, conhecido como IBS.
A CBS pertence à União. Já o IBS reúne a tributação de estados e municípios. A substituição dos tributos atuais acontece em etapas, conforme o cronograma constitucional.
No setor da construção, o impacto depende da operação. Executar uma obra para um cliente não equivale a incorporar e vender unidades imobiliárias. Da mesma forma, alugar um imóvel possui tratamento próprio.
Portanto, o primeiro passo é identificar cada receita. Para revisar os conceitos básicos, consulte também o conteúdo da Buna sobre o que é CBS e IBS.
Como funciona a transição até 2027?
2026: testes e preparação dos sistemas
Em 2026, as alíquotas gerais de teste são de 0,9% para CBS e 0,1% para IBS. A legislação prevê dispensa do recolhimento mediante cumprimento das obrigações acessórias aplicáveis, observadas as condições legais.
Contudo, essa dispensa não elimina os tributos atuais. A empresa continua cumprindo suas obrigações enquanto adapta cadastros, documentos fiscais e integrações.
Além disso, os cronogramas operacionais variam conforme o documento. Antes de alterar a emissão, confirme o leiaute, a Nota Técnica e as orientações vigentes.
2027: entrada da CBS e convivência com o ISS
A partir de 2027, PIS e Cofins serão extintos, dando lugar à CBS. Nessa etapa, a CBS terá a alíquota de referência reduzida em 0,1 ponto percentual, enquanto o IBS terá alíquota geral de 0,1%.
Esses parâmetros precisam ser combinados com o regime e as reduções aplicáveis à operação. Portanto, não representam uma carga única para toda construtora.
O ISS, por sua vez, permanece. Sua substituição gradual pelo IBS começa em 2029, com conclusão prevista para 2033. Assim, retirar o ISS do orçamento de 2027 seria um erro.
A construção terá redução de 50% nas alíquotas?
O artigo 261 da Lei Complementar nº 214/2025 prevê redução de 50% das alíquotas de IBS e CBS nas operações abrangidas pelo capítulo de bens imóveis. Esse capítulo inclui serviços de construção civil.
Entretanto, a redução não significa que a carga tributária total da empresa cairá pela metade. Ela incide sobre as alíquotas desses tributos, dentro do enquadramento legal correspondente.
Além disso, locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis possuem redução específica de 70%, observadas as hipóteses legais. Portanto, não se deve aplicar uma única configuração a todas as receitas.
Também é necessário distinguir execução de obra, elaboração de projetos e outros serviços técnicos. O contrato e a atividade efetiva precisam sustentar a classificação, não apenas o nome comercial da empresa.
Redução de alíquota, crédito tributário e redução da base de cálculo são mecanismos diferentes. Nenhum deles deve ser tratado como desconto automático sobre todos os impostos da construtora.
Como os créditos podem afetar o custo das obras?
No regime regular, créditos admitidos pela legislação podem reduzir os valores de IBS e CBS a recolher. Porém, a análise exige documentos idôneos, enquadramento correto e atendimento às condições de apropriação.
Por isso, compras de materiais e contratação de serviços precisam entrar em um controle por obra. O valor destacado na nota, isoladamente, não resolve todas as condições do crédito.
Entre os pontos de conferência estão:
- identificação do fornecedor e do adquirente;
- documento fiscal e classificação da operação;
- vinculação da compra ao empreendimento;
- regime tributário das partes;
- condições de extinção do débito e apropriação do crédito;
- vedações e limites específicos da operação.
Salários de empregados, por outro lado, não geram crédito ordinário de IBS e CBS. Consequentemente, duas obras com faturamento semelhante podem apresentar resultados distintos conforme a composição dos custos.
Atenção aos materiais fornecidos a não contribuintes
Existe uma restrição importante nos serviços de construção com fornecimento de materiais a quem não é contribuinte do regime regular. Nessa hipótese, o crédito dos materiais fica limitado ao débito da prestação, conforme o artigo 255, parágrafo 5º.
A lei estabelece uma exceção para serviços prestados à administração pública direta, autarquias e fundações públicas. Portanto, conhecer o contratante também influencia a análise dos créditos.
O RET acaba em 2027?
Não é correto afirmar que todo empreendimento perderá o Regime Especial de Tributação, conhecido como RET, na entrada de 2027. A legislação prevê regras transitórias para incorporações que cumpram requisitos específicos.
O artigo 485 trata de incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, com opção pelo regime requerida e efetivada antes de 1º de janeiro de 2029. A aplicação depende do atendimento integral às condições legais.
Entretanto, a opção transitória traz restrições, inclusive ao aproveitamento de créditos e à utilização de determinados redutores. Dessa forma, comparar apenas o percentual sobre a receita pode levar a uma decisão incompleta.
Antes de escolher, a incorporadora deve revisar a documentação, as datas e a projeção financeira de cada empreendimento. Essa regra não pode ser transferida automaticamente para uma empresa que apenas executa empreitadas.
Redutores imobiliários são a mesma coisa que créditos?
Não. Os créditos atuam na apuração do tributo. Já os redutores previstos para determinadas operações imobiliárias afetam a base de cálculo, conforme seus próprios requisitos.
Por isso, valores relacionados ao terreno e redutores sociais não devem ser lançados como deduções genéricas em qualquer nota de construção. Primeiro, é necessário identificar a operação e verificar sua elegibilidade.
Além disso, regimes transitórios podem impedir o uso desses mecanismos. A simulação precisa comparar alternativas completas, sem combinar benefícios incompatíveis.
Como revisar orçamentos para 2027?
A Reforma Tributária na construção civil exige uma projeção que vá além da alíquota nominal. A empresa deve comparar receita, custos, créditos permitidos, tributos remanescentes e prazo de recebimento.
Considere duas empreitadas de mesmo valor. A primeira utiliza mais empregados próprios. A segunda compra mais materiais e contrata serviços de terceiros.
Mesmo com receitas iguais, os créditos potencialmente aproveitáveis podem ser diferentes. Entretanto, isso não significa que terceirizar será necessariamente melhor: preço, qualidade, responsabilidades e riscos trabalhistas também entram na decisão.
Uma simulação organizada separa:
- receita e cronograma de execução do contrato;
- materiais, mão de obra e serviços contratados;
- débitos de CBS e IBS conforme a etapa da transição;
- créditos legalmente aproveitáveis;
- ISS e demais tributos ou encargos aplicáveis;
- margem e necessidade de capital de giro.
Assim, a construtora consegue testar cenários sem anunciar uma alíquota definitiva ainda não confirmada para sua operação.
Quais contratos merecem revisão?
Contratos que começam em 2026 e continuam em 2027 merecem prioridade. Afinal, a execução, o faturamento e o recebimento podem ocorrer em momentos diferentes.
A revisão deve conferir preço bruto ou líquido, critérios de medição, fornecimento de materiais e cláusulas sobre mudança tributária. Além disso, convém esclarecer responsabilidades pela documentação.
Contudo, a reforma não autoriza um repasse unilateral automático ao cliente. Eventuais ajustes dependem do contrato e das regras jurídicas aplicáveis, com formalização adequada quando necessária.
Também vale acompanhar a implantação do split payment, mecanismo que separa tributos no fluxo de pagamento. Seu efeito sobre o caixa depende das regras e etapas operacionais efetivamente aplicáveis.
E as construtoras do Simples Nacional?
O Simples Nacional continua existindo. Porém, a apuração de IBS e CBS dentro do regime simplificado ou pelo regime regular exige análise das opções legais.
A decisão pode afetar os créditos da própria empresa e os créditos permitidos aos clientes. Por isso, o perfil dos contratantes e a composição das compras precisam entrar na comparação.
Além disso, a reforma do consumo não elimina os encargos da folha. Nas atividades enquadradas no Anexo IV, a contribuição previdenciária patronal continua exigindo análise separada do DAS.
Checklist da Reforma Tributária na construção civil
Para preparar a operação, organize estas etapas:
- Separe receitas de empreitada, incorporação e demais atividades.
- Identifique os contratos que atravessam 2026 e 2027.
- Confirme o regime tributário de cada operação.
- Revise documentos e requisitos dos empreendimentos com RET.
- Classifique materiais, serviços e folha por obra.
- Mapeie créditos permitidos e suas limitações.
- Atualize o orçamento sem retirar o ISS de 2027.
- Teste os documentos fiscais conforme o cronograma vigente.
- Revise contratos com apoio contábil e jurídico.
- Treine compras, financeiro e responsáveis pelos projetos.
Além disso, mantenha os controles atuais de CNO, folha e regularização das obras. A criação de CBS e IBS não substitui essas rotinas.
Como a Buna pode ajudar na preparação?
Preparar a empresa para a Reforma Tributária na construção civil começa pela leitura dos contratos e dos números de cada obra. Em seguida, é possível avaliar cenários, revisar cadastros e organizar as informações necessárias à apuração.
Para acompanhar outros temas do setor, acesse os conteúdos de contabilidade para construção civil. Se você precisa revisar a preparação da sua empresa, converse com a Buna Consultoria Contábil.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui uma análise individual. O tratamento depende da operação, do regime, dos contratos e das normas vigentes. Revise os atos operacionais antes de alterar sistemas ou emitir documentos.
Fontes oficiais consultadas
- Emenda Constitucional nº 132/2023 — cronograma constitucional da reforma.
- Lei Complementar nº 214/2025 — regras de IBS e CBS, bens imóveis e transição.
- Receita Federal — Entenda a Reforma Tributária do Consumo.
- Receita Federal — Orientações da Reforma Tributária para 2026.
