O fim do RET não acontece imediatamente em 2026. No entanto, a Reforma Tributária já iniciou uma transição que afeta incorporadoras, construtoras, empreendimentos imobiliários e empresas que utilizam patrimônio de afetação.
Em 2026, o principal impacto está na adaptação dos documentos fiscais, dos sistemas e dos controles contábeis. A partir de 2027, por outro lado, a substituição do PIS e da Cofins pela CBS começa a alterar a composição do regime. Além disso, 1º de janeiro de 2029 será um marco decisivo para as novas incorporações.
Por isso, construtoras e incorporadoras precisam analisar cada empreendimento individualmente. Uma decisão baseada apenas na alíquota pode prejudicar o aproveitamento de créditos, o fluxo de caixa e a rentabilidade do projeto.
O fim do RET acontece em 2026?
Não. A expressão fim do RET precisa ser interpretada com cuidado. Em 2026, o regime continua sendo utilizado pelas incorporações e construções que atendem aos requisitos legais.
Esse ano funciona como uma fase de testes e adaptação da Reforma Tributária do Consumo. Conforme o calendário divulgado pela Receita Federal, a CBS utiliza uma alíquota de teste de 0,9%, enquanto o IBS utiliza 0,1%.
Além disso, a legislação permite a compensação dos valores recolhidos com o PIS e a Cofins. Os contribuintes que cumprirem as obrigações acessórias também poderão receber o tratamento previsto para a fase de testes.
Em resumo, 2026 não representa o encerramento imediato do RET. O ano marca o início da preparação operacional para um modelo tributário diferente.
O que é o RET e quem pode utilizá-lo?
O Regime Especial de Tributação, conhecido como RET, permite o recolhimento unificado de determinados tributos relacionados a incorporações e construções imobiliárias.
Entretanto, nem toda empresa que executa uma obra pode utilizar o regime. A Receita Federal diferencia duas modalidades principais:
- RET Incorporações: destinado às incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação.
- RET Construções: aplicado a determinadas construções vinculadas aos programas habitacionais previstos na legislação.
No RET Incorporações, cada incorporação precisa atender aos requisitos estabelecidos pela Lei nº 10.931/2004. Entre eles estão a constituição do patrimônio de afetação e a efetivação da opção pelo regime.
Portanto, uma construtora que apenas presta serviços para terceiros não utiliza automaticamente o mesmo tratamento tributário de uma incorporadora. Primeiro, é necessário identificar a atividade realizada, os contratos envolvidos e a estrutura de cada projeto.
O que muda na prática a partir de 2026?
A transição ocorre por etapas. Dessa forma, as empresas precisam observar os efeitos de 2026, 2027 e 2029 separadamente.
Em 2026: adaptação dos documentos e controles
Em primeiro lugar, 2026 funciona como o ano de testes da CBS e do IBS. As empresas precisam acompanhar os leiautes, os atos conjuntos e as orientações aplicáveis aos documentos fiscais eletrônicos.
Entre as principais providências estão:
- Revisar a emissão dos documentos fiscais.
- Preparar os sistemas para os campos de IBS e CBS.
- Acompanhar a Declaração dos Regimes Específicos, a DeRE.
- Conferir a classificação das operações realizadas.
- Separar receitas, custos e despesas por empreendimento.
- Simular os efeitos tributários dos próximos anos.
Além disso, a empresa deve verificar se o sistema utilizado consegue identificar corretamente cada obra. A ausência dessa separação pode causar inconsistências na apuração e dificultar a utilização futura de créditos.
Em 2027: CBS substitui PIS e Cofins
A partir de 2027, o PIS e a Cofins deixam de existir. Consequentemente, a CBS assume a tributação federal sobre o consumo.
Para as incorporações que cumprirem os requisitos do regime de transição, o montante correspondente ao IBS e à CBS será equivalente a 2,08% da receita mensal recebida. Ao mesmo tempo, o RET continuará reunindo IRPJ e CSLL no percentual total de 1,92%.
Assim, a carga total das incorporações enquadradas na regra geral pode permanecer em 4%:
- 2,08% referentes ao IBS e à CBS.
- 1,92% referentes ao IRPJ e à CSLL.
Nos projetos de interesse social abrangidos pelas regras específicas, os percentuais correspondem a 0,53% de IBS e CBS e 0,47% de IRPJ e CSLL. Dessa forma, a carga total pode permanecer em 1%, desde que o empreendimento atenda às condições legais.
Antes de 2029: prazo importante para a opção
A Lei Complementar nº 227/2026 prevê uma regra de transição para incorporações submetidas ao patrimônio de afetação.
Para utilizar essa sistemática, a incorporação precisa ter o pedido de opção pelo RET efetivado antes de 1º de janeiro de 2029. Além disso, a opção deve respeitar os demais requisitos da Lei nº 10.931/2004.
Portanto, o prazo não deve ser interpretado como uma autorização automática para qualquer construtora. Cada incorporação precisa cumprir as condições previstas na legislação.
A partir de 2029: novo modelo para as demais operações
As operações que não entrarem na regra de transição passarão a seguir o regime regular do IBS e da CBS. Nesse modelo, a tributação das operações imobiliárias conta com redução de 50% das alíquotas desses tributos.
Por outro lado, o regime regular permite o aproveitamento de créditos sobre determinadas aquisições de bens e serviços. Também pode permitir a aplicação do redutor de ajuste e, quando cabível, do redutor social.
Enquanto isso, o RET relacionado ao IRPJ e à CSLL permanece com o percentual conjunto de 1,92% para as incorporações abrangidas. Portanto, o que muda principalmente é o tratamento dos tributos sobre o consumo.
Por que a escolha não depende apenas da alíquota?
À primeira vista, manter uma carga total de 4% pode parecer sempre mais vantajoso. Contudo, a escolha pelo regime de transição também impõe restrições importantes.
Previsibilidade no regime de transição
O regime de transição oferece maior previsibilidade porque utiliza percentuais aplicados sobre a receita mensal recebida. Por isso, ele pode facilitar o planejamento do fluxo de caixa do empreendimento.
No entanto, a opção impede a apropriação de créditos de IBS e CBS sobre as aquisições destinadas à incorporação submetida ao patrimônio de afetação.
Além disso, a incorporadora não poderá utilizar os redutores previstos para o regime regular. Caso o comprador também esteja no regime regular, ele não poderá aproveitar créditos de IBS e CBS relativos à aquisição do imóvel sujeito ao regime de transição.
Créditos no regime regular
No regime regular, a alíquota nominal pode ser maior. Ainda assim, a empresa poderá aproveitar créditos permitidos pela legislação.
Esse fator pode ser relevante em empreendimentos com alto volume de materiais, serviços, equipamentos e outros custos tributados. Portanto, a empresa precisa calcular a carga efetiva, e não somente comparar percentuais nominais.
O perfil dos compradores também influencia a decisão. Em operações entre empresas, por exemplo, a possibilidade de gerar crédito para o adquirente pode afetar a negociação e a competitividade comercial do empreendimento.
Como as construtoras devem se preparar em 2026?
O planejamento precisa começar antes da decisão sobre o regime. Para isso, a empresa pode seguir algumas etapas.
- Mapear todos os empreendimentos: identifique obras em andamento, incorporações futuras, loteamentos e contratos de prestação de serviços.
- Classificar cada atividade: diferencie construção, incorporação, administração de obra, empreitada e outras operações.
- Conferir o patrimônio de afetação: verifique os registros e os requisitos de cada incorporação.
- Revisar a opção pelo RET: confirme a situação do pedido e a documentação utilizada.
- Separar os custos: organize receitas, despesas, compras e créditos por empreendimento.
- Simular os regimes: compare o modelo de transição com o regime regular do IBS e da CBS.
- Avaliar os compradores: considere se os clientes são pessoas físicas ou empresas que utilizam créditos tributários.
- Adaptar os sistemas: prepare documentos fiscais, cadastros, contratos e relatórios contábeis.
A Lei Complementar nº 214/2025 determina que a apuração do IBS e da CBS considere cada empreendimento de construção civil como um centro de custo distinto. Por isso, a segregação das informações deixa de ser apenas uma boa prática e ganha ainda mais importância fiscal.
Quais erros podem aumentar o custo tributário?
A complexidade da transição pode levar a escolhas inadequadas. Entre os erros mais comuns estão:
- Considerar que toda construtora pode utilizar o RET.
- Tratar todas as obras como se tivessem a mesma atividade.
- Escolher o regime apenas pela alíquota divulgada.
- Ignorar as restrições ao aproveitamento de créditos.
- Misturar custos de diferentes empreendimentos.
- Deixar a adaptação dos documentos fiscais para o último momento.
- Não avaliar o perfil tributário dos compradores.
- Esperar até o final de 2028 para analisar as incorporações futuras.
Além disso, contratos de longo prazo exigem atenção especial. Um empreendimento pode atravessar diferentes etapas da transição e, consequentemente, sofrer impactos no preço, na margem e no fluxo de caixa.
Qual regime será mais vantajoso para cada empreendimento?
Não existe uma resposta única. O regime mais adequado depende da estrutura do projeto, do volume de custos, da margem estimada, do cronograma de recebimentos e do perfil dos compradores.
Uma incorporação com poucos créditos pode encontrar maior previsibilidade no regime de transição. Por outro lado, um projeto com custos tributados elevados pode obter vantagens no regime regular.
Por isso, a análise deve comparar pelo menos:
- Carga tributária efetiva.
- Créditos de IBS e CBS.
- Redutores permitidos.
- Fluxo mensal de recebimentos.
- Prazo de execução da obra.
- Impacto tributário para os compradores.
- Custos de adaptação e conformidade.
Se a empresa ainda está organizando sua estrutura contábil, veja também como escolher um escritório de contabilidade capaz de acompanhar decisões tributárias e financeiras.
Perguntas frequentes sobre o fim do RET
O RET acaba em 2026?
Não. Em 2026, o RET continua aplicável às operações que cumprem seus requisitos. O ano marca o início da adaptação aos novos tributos e às novas obrigações da Reforma Tributária.
Toda construtora pode optar pelo RET?
Não. O RET Incorporações exige, entre outros requisitos, uma incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação. Já o RET Construções se aplica às hipóteses específicas previstas na legislação habitacional.
A alíquota total continuará em 4%?
Para as incorporações enquadradas na regra de transição, a composição pode permanecer em 4%, sendo 2,08% de IBS e CBS e 1,92% de IRPJ e CSLL. Entretanto, a empresa precisa cumprir os requisitos e considerar as restrições aos créditos.
O que acontece com as novas incorporações a partir de 2029?
As operações que não estiverem abrangidas pela transição seguirão o regime regular do IBS e da CBS. Nesse caso, entram em cena a redução das alíquotas aplicável ao setor imobiliário, os créditos e os redutores previstos na legislação.
O que a empresa deve fazer agora?
A empresa deve mapear seus empreendimentos, revisar as opções pelo RET, separar custos, adaptar sistemas e simular os modelos tributários. Quanto antes essa análise começar, maior será o tempo disponível para ajustar contratos e decisões de investimento.
O planejamento precisa começar antes de 2029
O fim do RET, como muitas empresas imaginam, não acontece de forma instantânea. Na prática, a Reforma Tributária altera sua composição e cria caminhos diferentes para empreendimentos enquadrados na transição e para operações sujeitas ao regime regular.
Por isso, 2026 deve ser utilizado para organizar informações, testar cenários e preparar os próximos projetos. Esperar a proximidade de 2029 pode limitar as alternativas disponíveis.
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Este conteúdo possui caráter informativo. A escolha do regime exige uma análise individual da atividade, dos documentos e das condições de cada empreendimento.
Fontes oficiais
- Lei nº 10.931/2004 — Regime Especial de Tributação.
- Lei Complementar nº 214/2025 — texto compilado.
- Lei Complementar nº 227/2026.
- Receita Federal — Entenda a Reforma Tributária do Consumo.
- Receita Federal — Orientações da Reforma Tributária para 2026.
- Receita Federal — Diferença entre RET Incorporações e RET Construções.
